「バブル王国」乙支路…資本とソウル市の合同作品

［イシュー: ヒプチロの内部事情］

ソウル四大門の内側の最後の再開発区域。 清渓川・乙支路一帯の再開発の後には、ソウル市と建設資本の連帯があった。 彼らは乙支路に数兆ウォンの不動産バブルを作り、 世運地域の産業生態系と文化を破壊した。 ここの再開発に飛び込んだ建設資本と彼らが作った不動産バブルを調べた。

［出処:キム・ハンジュ記者］

施行社ハノ建設

現在進行中の世運3区域、5区域、6-3区域再開発事業の施行者はハノ建設だ。 ハノ建設グループは、世運3区域特殊目的株式会社、 ロスタ、イノスタ、ロメクス、ザ・エイチ、ザ・センターシティ、ザ・メガシティ、 ザ・ユニスタなどの子会社を率いている。 これらの会社のほとんどは、不動産開発のために設立された投資会社だ。 現在、撤去工事が進んでいる世運3区域の施行者はザ・センターシティ。 世運5区域はザ・エイチ、6-3-1、2区域はザ・ユニスタが担当する。 世運再開発事業がハノ建設を中心に進行していると言っても過言ではない。 世運3区域特殊目的株式会社は2016年から今まで、財務状態を公示していない。 2015年、世運3区域特殊目的法人の株主はハノ建設オーナー一家のA氏、B氏だ。 この2人の持株は各50%で、会社の株式全体を保有している。 また世運6-3区域施行者のザ・ユニスタの持ち株構造も、 ロスタ(ハノ建設子会社) 32%、大宇建設(6-3区域施工者) 33%、 A氏29%、C氏1%で構成されている。 C氏はハノ建設グループ会長だ。

C氏は過去に横領事件で拘束され、2013年李明博政権によって赦免復権した人物だ。 ハノ建設は2008年に専門人材の不備で不動産開発業許可が取り消されたが、 その後、LKDカンパニーと商号だけを変更して不動産業を続けている。 注目すべき人物はD氏だ。 D氏はハノ建設系列のザ・センターシティ代表理事だ。 LKDカンパニー社内理事も歴任した。 D氏はソウル市都市計画局チーム長だった人物だ。 高位公務員が退社した後、民間投資会社代表になって、 ソウル市大規模再開発事業を陣頭指揮しているわけだ。 ハノ建設グループのホームページには、 相変らずD氏が代表理事職位で挨拶の言葉を伝えている。

2014年にはハノ建設の元代表E氏が韓国土地住宅公社(LH)の非常任理事に選ばれて論議がおきた。 またハノ建設内のSK出身役員も眼に触れる。 ハノ建設の元代表F氏はSK建設常務理事だった人で、 ハノ建設グループの元総括代表理事G氏もSK建設開発事業部長だった人物だ。 ハノ建設は世運6-3区域で建設したサミットタワーを竣工し、 昨年9月にKT AMC-BCカード コンソーシアムに売却した。 最終売却価格は8575億ウォン。 当時、マスコミはプライム級のビル売却が成功的に売却されたとし、 世運再整備促進事業が信号弾を撃ったと評した。 今後、ハノ建設は世運31区域に地下8階〜地上26階規模のビルを、3-4、5区域には地下8階〜地上27階のビルを建てる計画だ。 容積率はそれぞれ918.73%、926.17%と高く策定され、投機資本の関心を一身に受けている。

［出処:キム・ハンジュ記者］

不動産バブルだけで3.7兆

世運地域に再開発の強風が吹いてやってきて、不動産バブルも大きくなった。 経済正義実践市民連合は世運再開発計画が立てられた前後に 地価が5兆7千億ウォン上昇したが、 正常な地価上昇分を除く3兆7千億ウォンが再開発事業により発生したと明らかにした。 2002年の世運再開発地域公示地価は坪当たり平均1670万ウォン、 2006年は3110万ウォン、2010年には坪当たり4710万ウォン、 2016年には5100万ウォンまで沸き上がった。 ソウル市の2016年平均公示地価は2730万ウォン。 ソウル市の平均二倍に達する不動産バブルが世運地域で発生したのだ。 世運地域の不動産バブルはソウル市の規制緩和、特典乱発措置が一役買ったとも見られる。 ソウル市は3階未満、容積率150％内外だった世運一帯を 2006年の再整備促進地区指定により、30階程度、容積率900%に迫るビルの森として開発できるようにした。 また2010年に都市住居環境整備基本計画を変更し、 住居、宿泊などの複合的な土地利用を可能にした。 また朴元淳(パク・ウォンスン)市長は2014年に都心特化産業再収容による容積率インセンティブを縮小し、 2018年には建築物の住居割合を90%まで許容してアパート投機を誘引した。 経実連は住居用も変更特典による世運3区域の開発利益が3千7百億ウォンにのぼると推定した。

「ワーカーズ」が再整備促進地区に属する鍾路区長沙洞、笠井洞、乙支路、イニョン洞など、 10か所の法定洞の土地実取り引きデータ全体を分析した結果、 開発推進によって土地取り引きもまた揺れ動いた事実を確認することができた。 2006年に世運再整備促進地区が指定された時、 10の法定洞の土地取り引きは48件だった。 住居用も規制を緩和した2010年には56件に増えた。 その後、開発推進が遅れて2011年には6件、2012年には15件、2013年には13件まで減った。 2014年にセウン再整備促進計画が規制緩和形式に変更された時は26件、 世運3区域と6区域で事業施行計画が認可された2015年には57件、 2018年には171件と爆発的に増加した。 年度別の平均実取引価額(単位面積当たり)は、 2006年〜2010年の間に1100万ウォン〜1956万ウォンの間を維持した。 事業が停滞していた2011年〜2013年は906万ウォン〜1307万ウォンに下がり、 その後、概して上昇し、2018年に1988万ウォン、今年は2025万ウォンまで上がった。

世運商街近くの不動産業者A氏は 「2年前より世運の不動産価格は20〜30％程度上がった。 今ここの不動産を買おうとする人は多いが、売る人がいないほどだ。 地主は公示地価の2倍にのぼる価格を提示する。 それだけ開発利益を期待しているため」と話した。 別の不動産業者B氏は 「世運再開発事業が住居中心に方向を転換する理由は、 ここが会社が集まる商業の中心地だからだ。 鍾路大通りは夜になれば会社員がすべて退勤して閑散としている。 再開発により商業用ではない住居用オフィスホテル、 住宅商店複合ビルが建てば不動産はさらに活力を見せるだろう」と見通した。 果たして不動産の活力の結果は何だろうか。 世運の再開発で発生した3.6兆ウォンの不労所得は、 今は閉じられた清渓川乙支路商店街の扉をまた開けることはないだろう。 彼らは新しく建てられるビルに入ることも、 産業生態系から抜け出して店を移すこともできない局面だ。 世運の再開発で残るものは不動産投機、少数が持つ天文学的な利益でしかない。

原文(チャムセサン)

翻訳/文責:安田(ゆ)
著作物の利用は、原著作物の規定により情報共有ライセンスバージョン2:営利利用不可（ 仮訳 ）に従います。