ソウルランドマークビルの所有主を探して

［ワーカーズ・イシュー(2)］鍾路、江南、ソウル西南部ビル所有構造分析

国内の商業用不動産取引額が昨年、19兆ウォンを突破した。 ソウルは世界3位の商業用不動産の投機都市になった。 国内の財閥は、江南などの最も重要な土地に建物を所有して資産を増やし、 海外の資本は都心で大型ビルを売買して数千億台の相場差益をあげる。 また不動産ファンド市場も日々成長している。

文在寅(ムン・ジェイン)政府も不動産投機市場に翼をつけてやっている。 政府は去る9月、不動産の私募ファンドに集中する優良資産を分散させるとし、 公募型不動産間接投資活性化方案を発表した。 高騰する住宅価格を抑えられない政府が、 庶民の「住宅購入」の欲望を「不動産投機」で排出させるという意図だった。 マスコミもコーヒー代の5000ウォンで REIT(不動産投資信託)に投資できると大げさに騒いだ。 だが現在の社会構造の中では、不動産収益の「再分配」は到底望めない。 「ワーカーズ」がソウル都心地域の大型ビルの所有構造と不動産投機資本の動きを調べた。

1. 鍾路一帯(CBD)

ソウルの中心。 光化門と鍾路、崇礼門まで続く都心の一帯は、それこそビルの森だ。 多くのホワイトカラーが摩天楼の間に集まっては散り、 観光客はランドマークのビルを背景にして認証ショットを忙しく撮る。 誰かにとってはオフィスビル、他の誰かにとってはランドマーク、 特に資本にとっては天文学的な利益創出の遊び場。 資本の「ビル ショッピング」はどんな姿だろうか。

(1)ソウルスクエア

名実共にソウルのランドマークであるソウルスクエアは、ソウル駅の反対側にある。 夜になればビルに現れるLEDスクリーンが多くの人々の目をひきつける。 また、ドラマ「未生」の舞台で、非正規職、構造調整の哀歓が込められた場所でもある。 ソウルスクエアは地下2階、地上23階の規模で、延面積は13万2806m2、 4万175坪に達する。 上岩ワールドカップ・メインスタジアムの面積(7167m2)の18倍を越える。 ソウルスクエアの主人は大宇グループを始め、 錦湖アシアナグループ(2006年)、モーガン スタンリー(2007年)、 シンガポール・アルファインベストメント(2010年)と変わってきた。 3月には、またNH投資証券へと主人が変わった。 9882億ウォン、何と1兆ウォンもの金がやり取りされた。

面白い点は、ビルを買う人ではなく売る人だ。 シンガポール系の投資会社アルファインベストメントは、 2010年に8000億ウォンで買収し、9882億ウォンで売却した。 1800億ウォンの差益をあげたわけだ。 アルファインベストメントはソウルスクエアだけでなく、 パシフィックタワー、鍾路タワー、センタープレイスなど最低4か所に投資した。 アルファインベストメントはこれまでソウルスクエアを所有し、 グローバル共有オフィス企業の「ウィワーク」に約2万m2を賃貸して空室率を解消し、 GTX、ソウル駅北部駅勢圏開発事業計画などで利益をあげた。

事実、不動産投資会社法ではソウルスクエアの売却者、つまり販売したのはKR1 REIT(不動産投資信託)だ。 このREITの最大の投資家はAHIホールディングスだ。 アルファインベストメントがAHIホールディングスの株式を100%所有している。 また法的買収者はシンガポール系のARAコリアが設定した不動産ファンドだ。 NH投資証券がこのファンドと手を握ってソウルスクエアを買収したのだ。 売却者と買収者とも、機関、個人投資家の資金を集めて作った金融商品だ。 ほとんどの大型ビルは、こうしたファンドを通して取り引きされる。

［出処:Google Map］

(2)グランソウル

グランソウル・ビルは鍾路の「グルメタウン」として有名だ。 美味しい店が一か所に集まっていて、ピマッコルを再現したというコンセプトのおかげで 常に人がガヤガヤ騒がしい。 2棟で地下7階、地上24階の規模で、延面積は17万5536m2に達する。 グランソウルS棟の所有主はコクレプ清津第18号REITだ。 該当REITは国民年金が99.05%、(株)コラムコ資産信託が0.95%の株式を持っている。 グランソウルN棟の所有主も、コクレプ清津第19号REITだ。 19号も国民年金が99.06%、(株)コラムコ資産信託が0.94%の株式を保有している。 事実上、国民年金が所有するプライム級ビルだ。

国民年金は2014年3月、これらのREITを通してGS建設系列会社のGLPFV1に 1兆2369億ウォンを払って買いとった。 GS建設はグランソウルを売却した後に再賃貸する方式を選んだ。 そのようにしてGS建設はグルメタウンに賃貸を出して、 グルメタウンはまた20か所ほどの店舗を賃貸・運営した。 ここでグランソウルの「グルメタウン・カプチル事態」が起きた。 昨年、毎日経済はGS建設が賃貸料未納を問題として グルメタウンの全業者に契約解止を通知した事件を報道した。 報道によれば、賃貸料の未納業者はたった1か所だったが、 GS建設はグルメタウンと「全体賃貸」契約を結んでいるので正当な手続きだと対抗した。 結局、該当の事件は訴訟に発展した。 当時、ある入店業者の関係者は、 40坪規模の店舗の月家賃が2700万ウォンにのぼると訴えた。 賃借人は莫大な家賃の他にもグルメタウンに手数料を支払っていたという。 だがこの問題で、建物の実際の所有主である国民年金は言及されなかった。

(3)鍾路タワー

鍾閣駅交差点にある鍾路タワーはサムスン生命が1999年に作ったビルだ。 2016年4月、サムスン生命・ヨンボ合名会社はイージス資産運用を通じ アルファインベストメントに鍾路タワーを売った。 総取り引き価格は3700億ウォン。 イージス資産運用は鍾路タワー買収のために設定した不動産ファンドの株式を100%持つ 実質的な買収主体だ。 イージス資産運用は昨年12月にジェンスター・ブルックフィールド・ファイナンシャル・サムジョンKPMGを売却主管社として、 今年6月、KB資産運用側に4637億ウォンでビルを売った。 イージス資産運用は3年で1千億ウォンもの利益をあげた。

イージス資産運用は国内不動産ファンド1位業者として知られている。 金融監督院によれば、イージス資産運用は昨年営業利益309億ウォン、 純利益203億ウォンをあげた。 現在イージス資産運用の最大の株主は45.5%の株式を持つソン某氏だ。 ソン氏は国土交通部(当時建設部)次官を歴任したキム・テヨン氏の妻だ。 キム氏は国土部次官の任期を終えて、大韓住宅公社社長も歴任した。 その後、キム氏はイージス資産運用を設立し、 昨年まで理事会議長、最大株主であった。 聯合ニュースによれば、イージス資産運用は2012年に財政経済部長官だった人物を 社外重役として迎え入れた。 そのためイージス資産運用が積みあげた天文学的な利益の背景には 「前官マーケティング」があったのではないかという批判もあった。

(4)セントロポリス

鍾路タワーと正面から向かい合うセントロポリスビルは昨年末に竣工した。 地下7階、地上26階に達する双子ビルで、延面積は14万1474m2だ。 最新の超大型ビルというわけだ。 セントロポリスを開発したシティコアは昨年7月、 ビルをM&G・教職員共済会・行政共済会に売却した。 契約金額は1兆1221億ウォン。 歴代最高の取り引き金額を記録するビッグディールだった。 LB運用資産は総買収資金としてM&Gに7000億ウォン、 教職員共済会煮と行政共済会から数千億ウォンの投資を受けて買収した。

現在、セントロポリスの最大の投資家はM&Gで、 英国の保険会社プルデンシャル生命系列の不動産投資会社だ。 M&Gは世界的に有名な不動産投資会社といわれる。 韓国でも攻撃的投資を行い、業界から注目をあびている。 M&Gが世界の不動産に投資した金額は、6月基準50兆ウォン(335億ポンド、現金含む)に達する。 M&Gは預金保険公社が所有する瑞草区ナラ総合金融ビルを2015年に売却し、 1300億ウォン以上の投資収益をあげた。

(5)ソウルファイナンスセンターなど

この他にもシンガポール投資庁が所有するソウルファイナンスセンターの公定価分は、 昨年末基準1兆1134億ウォンに達する。 2012年9137億ウォン、2014年9600億ウォン、2016年1兆400億ウォンと、 価格は毎年沸き上がった。 光化門の前にあるザKツイン・タワーも最近7000億ウォンで売却された。 ザKツイン・タワーの主人は ヴェスタス資産運用(米国系私募ファンド投資運用社コールバーグ・クラビス、香港系投資会社のLIMアドバイザーズが投資)からサムスンSRA資産運用に変わった。 この取り引きで米国と香港の資本は総額2千億ウォン以上の利益をおさめた。

2.江南大路(GBD)

黄金路線の2号線と新盆唐線、9号線が通る交通の要旨で、遊興のメーカー、 不動産の中心、その上、歌手「サイ」のおかげでブランド価値がさらに上がった町。 そのためか、江南駅の周辺は何と20年間、 ソウルで一番流動人口が多い地域とされる。 平日には20万人、週末には100万人が通る江南大路。 そこには多くの飲食店と学院、会社、衣料品店、病院などを抱える 過密なビルの森が通りを埋めている。 別世界の話のようで、心配する意欲も出ないその所有主たち。 韓国最多の流動人口の町にに聳える多くのビルの主人はいったい誰なのだろうか?

(1)大韓教育保険ビル

2号線の江南駅(10番、11番出口)から9号線新ノンヒョン駅(5、6番出口)に通じる 往復1.52kmの江南大路通り。 その大通りの前にある広い建物の所有主を調べた。 まず江南駅最高のランドマークである江南大韓教育保険ビル。 そこの所有主は大韓教育保険生命保険株式会社だ。 1998年に着工し、2003年に完工した大韓教育保険ビルは、 地下8階、地上25階、延面積2万8千坪に達する規模だ。 1998年当時、該当敷地の公示地価は1m2当たり1020万ウォン程度だったが、 今年には5690万ウォンに上がった。 5年ごとに1千万ウォン以上ずつ、20年間で5倍以上、上がったわけだ。

だが、これもまた公示地価でしかない。 マスコミの報道によれば、大韓教育保険ビルの価値は6500億ウォン以上で、 賃貸収益もまた年300億ウォンを越えるという。 ソウルの9億台のアパート722軒を所有するのと匹敵する価値だ。 大韓教育保険生命保険は江南の他にも光化門大韓教育保険ビルなども所有している。 昨年、大韓教育保険生命保険が所有している土地、建物などの有形資産規模は、 1兆2885億ウォンを越える。 投資不動産の規模も1兆834億ウォンに達する。 昨年だけで900億ウォン以上の賃貸料収益を稼いだ。

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(2)クムファ・ビル

江南大路を中心に教保文庫の向い側のクムファ・ビルは、靴製造業者で有名な 金剛製靴の系列会社の所有だ。 金剛製靴は建物の他にも瑞草洞と論硯洞などの江南大路だけでも三つのビルを所有している。 金剛製靴は2010年にワールド建設からクムファ・ビルを695億ウォンで買収し、 2017年にはサムスン物産からノンヒョン・ビルを460億ウォンで買収した。 金剛製靴はかなり前から不動産財閥として名声をとどろかせてきた。 実際に(株)錦江の土地資産は約2266億ウォン、建物資産は約526億ウォンで、 全資産の65%ほどを占めている。

現在、金剛製靴はヴィジェヴァノ、クムファ、レスモア、シナ、錦江、ギウンなど、 10の会社を率いている。 クムファ・ビルを所有するヴィジェヴァノは約782億ウォンの土地と 約70億ウォンの建物資産を持っている。 注意すべき点は、製靴専門企業のヴィジェヴァノの昨年売上額(111億ウォン)のうち52.5%が賃貸売上額(58億ウォン)だった点だ。 商品の売上額は38億余ウォンで、売上額の34.4%を占めた。 昨年基準、金剛製靴10の系列会社が所有する土地、建物資産は5700億ウォンを越える。 事実、これさえも公示によるもので、実際の価値ははるかに高いと見られる。 マスコミの報道によれば、金剛製靴のオーナー一家が所有する不動産もかなりあると伝えられている。

(3)YBM江南センター、パゴダ・タワー

TOEIC市場で莫大な富を蓄積した学院資本も不動産財閥として台頭している。 江南大路にあるYBM江南センターは、YBMグループ系列会社のYBM開発の所有だ。 建物の価値だけで1500億ウォンを越えるといわれ、 さらに江南駅近隣に2軒のビルを所有している。 企業公示によれば、昨年YBM開発の土地資産は564億余ウォン、 建物資産は391億余ウォンだ。 YBMグループは語学教育事業以外にも、さまざまな関係会社を通じて不動産賃貸事業を行っている。 昨年の企業公示によれば、YBMホールディングスをはじめ7つの関係会社が所有する土地と建物資産は3千億ウォンを上回る。 彼らが年間に稼ぐ賃貸収益は約194億ウォンだ。 パゴダ教育グループが保有する江南駅のパゴダ・タワー・ビルも、 予想相場2440億ウォンを上回ると知られている。 鍾路にもパゴダ鍾路タワーを所有しており、最近売却を推進している。

(4)ABCスーパー江南本店ビル、ジャンプミラノ

靴のセレクトショップとして有名な日本企業ABCスーパーも、 江南と明洞一帯に重要なビルを所有している。 マスコミによれば、江南と明洞一帯に所有するビル2軒の相場だけで1200億ウォンの値をつけているという。 イーランドグループも江南大路にある延面積5600坪ほどの規模の ジャンプミラノ・ビルを所有している。 2015年に1千億ウォン台で買収した該当のビルは、 現在1千億ウォン中後半に価値が上昇した。 ジャンプミラノビルを所有するイーランドリテイルは、 昨年の企業公示で所有土地の再評価金額で1兆550億ウォンほどと算定された。 イーランドリテイルの有形資産規模は1兆6165億ウォンを上回り、 彼らが所有する投資不動産の価値は327億8800万ウォンだ。

(5)この外の江南のスーパーリッチ

ダイソーの持ち株会社である株式会社ハンウェルも江南にハンウェルビルを所有している。 昨年、ハンウェルの土地と建物資産は1385億ウォンを上回り、 賃貸売上額だけで126億ウォンが越える。 一部の不動産資産家も江南大路に単独でビルを所有している。 2016年にシェイク・シャック・バーガーは、 江南大路の大淵ビルに国内1号店をオープンした。 人々が集まる有名フランチャイズの入店は、それ自体で建物の価値を上昇させる。 該当のビルは江南に住むナム某氏が単独で所有している。

3.ソウル西南部(YBD)

ソウル西南部地域は都心と郊外周辺地域を連結する重要な位置にある。 また、地下鉄1号線、2号線、4号線、9号線が連結していて、 江南をはじめとする主要地域へのアクセスにも優れている。 これだけでなく、汝矣島の漢江公園はソウル都心の休息所として位置を占める。 永登浦駅にあるタイムズ・スクエアは、2017年に市交通誘発負担金2位を記録して、 流動人口発生の核心場所であり、商業的な役割まで果たしている。 新道林-永登浦-汝矣島につながるソウル西南部の主要ランドマークの所有構造を見た。

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(1)新道林Dキューブシティ

ソウル西南部地域には名前を言えば聞いたことがある建物がある。 まず「新道林Dキューブシティ」だ。 Dキューブシティ・オフィスビルディングは2013年にJR投資運用が1490億ウォンで買収した。 オフィスビルディングの最大の投資家は国民年金(持ち株比率53.94%)だ。 翌年の2014年にはJR投資運用がDキューブシティリテイルを2800余億ウォンで買収した。 Dキューブシティ リテイルは延面積11万6587.96m2規模の複合ショッピングセンターで、 現代デパートが2035年まで長期賃借りしている。

JR投資運用は不動産に投資・運用して得た収益を株主に割り振るREITおよび不動産ファンドの運用企業だ。 2017年度の営業収益が前年度より55%(約57億)近く上がり、 設立から10年で業界3位に上がった。 JR投資運用のイ・バンジュ会長は、現代だけで40年の経歴を積んだ「現代マン」だ。 1969年現代車に入社して代表理事社長になった。 続いて1999年に現代産業開発でも代表理事社長、 2006年には副会長を歴任した。 現在、イ・バンジュ会長はJR投資運用の株式の28.3%を保有する最大株主だ。

(2)ロッテデパート永登浦店

次は永登浦駅だ。 永登浦駅は1987年にロッテが政府と占用契約を結んでデパートを作り、運営している。 ロッテデパート永登浦店(ロッテデパート)は国家に年平均73億ウォン(2011〜2015年)の占用料を払い、30年間営業をしてきた。 占用料は財産料と営業料を基礎に算定する。 マスコミの報道によれば、国有地の公示地価は周辺私有地の相場よりはるかに低いため、 ロッテ・デパートがかなり低い占用料で営業をしているという。

実際にロッテデパートの公示地価は570万ウォン(1m2当たり)だが、 近くの新世界デパート永登浦店は2400万ウォン(1m2当たり)程度だ。 その上、ロッテデパートは売り上げが5000億ウォンで、 ロッテデパートの中でも絶好調の店舗とされる。 新世界デパート永登浦店と比較しても、売り上げは900億ウォンほど高い。 だから最近、永登浦駅社新規事業者選定入札(最高額入札方式)で、 ロッテは鉄道工団の年間最低賃貸料の116%ほどの251億5000万ウォンを書いて出し、 最終的に選定された。 これでロッテデパート永登浦店は今後、最低10年、最高20年間、 該当の土地で営業できることになった。

(3)汝矣島IFCモール

2012年に入って金融中心地である汝矣島にIFCモールができた。 国際金融センター(IFC)はリテイル、オフィスビルディング3棟、 ホテルを含み、延面積50万5236m2に達する規模だ。 2016年末にブルックフィールドがIFCを買収した当時は2兆5500ウォンだったビルの価値が 最近では3兆2000億ウォン以上に増えたという。

そもそも3兆を越えるビルを持つ「カナダ代替投資運用社ブルックフィールド」とは どんな所なのであろうか? ブルックフィールドはそもそも投資世界市場の二大山脈の一つとして知られている。 2016年基準、ブルックフィールドの不動産関連資産運用規模は1480億ドルで、 世界2位を占めた。 現在、ブルックフィールドが所有する不動産資産は3兆5000億ウォンの 「英国ロンドン カナリーワープ」と、 6兆ウォンの「米国ニューヨーク　マンハッタン ウェスト(建設中)」等がある。 韓国でIFCを買収した当時は投資の目的で買収した国内の商業用不動産のうち 最高額を記録した。

事実、IFCは政府とソウル市が推進した「汝矣島、東北アジア金融ハブ育成政策」の一環だった。 では「東北アジア金融ハブ」という政府の目標は達成されたのだろうか。 ソウル市はIFC事業施行社である米国AIGに土地賃貸料を免除(工事期間)するなどの特典の議論を呼びながらも、外国系金融企業の誘致を望んだ。 これに対してAIGも積極的に海外金融会社を誘致すると答えたが、 グローバル金融危機により約束は守られなかった。 ソウル市は何度もAIGに金融会社の誘致を要求したが、 契約条件にはAIGの誘致の責任がなく、失敗に終わった。 あらゆる特典を受けて建てられたIFCは、 結局海外資本の手に渡った。［ワーカーズ60号］

原文(ワーカーズ/チャムセサン)

翻訳/文責:安田(ゆ)
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