龍山、私の心の中の不労所得

14のニュータウンにも人が暮している

2007年9月29日、李明博大統領候補インターネット言論懇談会。

「同じ容積率でも、高層化すれば都心の休息空間ははるかに広くなる。少し不 動産価格に変動を与えるかもしれないが、供給が増え続ければ価格が安定する」 と話した。

ソウルはかつて再開発の熱狂的ブームに包まれた。ソウル市が1-3次にわたり、 再整備促進地区に指定、ニュータウン事業を展開している所は26か所だ。1次、 2次で指定された均衡発展促進地区8か所と新しい再整備促進地区を加えると、 35か所になる。業界は龍山に注目した。

2007年10月19日、国際ビル周辺第四区域都市環境整備組合(龍山4地域組合)が 管理処分計画総会を開いた。

▲龍山.. 私の心の中の不労所得...

龍山の未来価値

ソウル市は2008年5月、龍山民族公園-龍山国際業務地区-漢江周辺の28万 7300m2を地下3階-地下2階の龍山リンクに造成すると発表した。日本の六本木ヒ ルスをベンチマーキングした龍山リンク、地下はデパート、ホテル、貿易セン ターをつなぎ、水路と歩行路で龍山国際業務地区と龍山駅、龍山公園、漢江を 連結する工事で、2430億ウォンを投入する。

龍山駅中心区域の国際業務地区開発事業は、三星物産-国民年金コンソーシアム を優先交渉者に選定した。総事業費28兆ウォンが投入される。龍山米軍基地の 跡地には270万m2規模の公園が作られる。

再開発は大きく5つの地域で、惨事が起きた龍山4区域と3区域、漢江路都心再開 発と、龍山駅前の第2区域(漢江路2街391一帯、1万8596m2)および前の第3区域 (漢江路2街342一帯、面積2万4788m2)だ。2、3区域は今年5-6月頃に着工予定だ。

こうした理由で2001年の龍山特別計画区域開発事業発表当時は3.3m2当たり700 万ウォン程度だった地価は、2008年に平均8000万ウォンに上がった。龍山区の 個別公示地価上昇率は2004年に21.4%、2005年22.2%、2006年20.0%と、2008年ま でに20％以上の高空行進を続けてきた。集娼村がある龍山駅前2、3区域は2008 年現在3.3m2当たり1億2千-1億5千万ウォンの相場を誇る。

龍山4地域組合が提示した『整備事業推測額および組合員負担規模および時期』 によれば、収入推測額は1兆9372億ウォンで、工事費、補償費、管理費などの必 要経費の推測額は1兆340億ウォン規模だ。単純計算で9千億ウォンの開発利益が 発生する。

城北住居福祉センターは、地域の組合員1人当りの平均開発利益は5億4千万ウォ ンにのぼると見て、再開発が完了した時、最終権利価額を7349億ウォンと推算 した。

サムスン建設、デリム産業、浦項製鉄建設などの施工者は、工事費として5992 億ウォンを確保した。建築物撤去費としては63億ウォンが策定された。このう ち51億ウォンはホラム産業とヒョナム開発産業にまわった。

▲龍山4地域鳥瞰図

2007年10月19日に開かれた組合員総会で、龍山4地域の事業管理を担当するある 業者の幹部が話した。

「初めに買われる方は安く買われ、それでまあ、3000万ウォンの取り引きをさ れたこともあります。3000、4000、5000、6000、そしてこの期に及んで1億の取 り引きになっています。ところが1億で入ってくる方々は、事実それではあまり 残りません。残るものはなくても、それでも私が入ってきて、私が組合員に参 加して、この事業に賛同をするといって入ってきたわけで、またその方は一方 ではいわば未来の価値を見ています。龍山の未来の価値を見るのです。」

ソウル市と龍山区庁、建設資本、整備業体・撤去業者などの用役業者、家を持っ ている人、不動産に明るい渡り鳥移住者を問わず、開発の利益を追った。龍山 に集まった。

管理計画処分総会、惨事の種が発芽

2007年10月19日に開かれた龍山4地域組合管理処分計画総会。組合員330人のう ち119人が直接参加して、171人が書面で出席した。キム区議員とソン前市会議 員などの政治家と周辺地域開発組合長も同席した。

イ組合長は「4区域都市環境整備事業組合が開発を始めて4年で管理処分申請総 会をすることになったのはとても珍しい」とし龍山4地域組合が事業施行認可を 比較的迅速に受けられたと話した。

この日の第2号議案は『撤去業者選定および契約締結の件』、司会者は「撤去工 事と廃棄物処理工事でホラム建設(株)、ヒョナム建設産業(株)が選ばれ、用役 業務を準備している」と報告し、撤去について「空き家を管理し、移住を促し、 そして家がすべて空けば撤去をして、廃棄物の処理まで4つの過程」を経ると話 した。

続いて「決められた期限内に移住を完了できず、着工が遅れれば移住費の金利 に対する部分を施工者は組合の帰責にして延滞料を要求することになる」と述 べた。また、「この撤去工事はそれだけ時期的な部分を明確に守り、撤去を完 成する責務がある協力業者の役割が要求される」と付け加えた。

『組合の帰責』を上げて『撤去完了時期』を繰り返し強調した。この日の総会 で組合は、1年後の2008年10月を着工時期と判断した。2008年5月30日に告示さ れると、6月から3-4か月間で移住を完了するという構図だった。龍山4地域組合 が考える通りに無理なく進められていれば、2009年1月の酷寒の中、誰かが櫓に 上がることはなかっただろう。

▲龍山4地域組合の2008年移住計画図表

総会決定から約10日後の10月31日、龍山4地域組合は撤去用役業者と施工者の間 で『建築物解体および残滓処理工事請負契約書』を締結した。

惨事を呼んだ請負契約書

ソウル新聞が2月6日にスクープし、請負契約書写本が公開された。名称は『国 際ビル周辺4区域都市環境整備事業中建築物解体および残滓処理工事契約書』。 都市環境整備事業組合(甲)と撤去用役業者(乙)、施工者(丙)の間の請負契約の 内容が詳しく含まれている。

続いて入手した職印が押された写本には、工事の期限が『着工日から10か月』 になっており、ホラム建設に25億5千万ウォン、ヒョナム建設産業に25億5千万 ウォン、計51億ウォンを支払うことになっている。撤去用役業者が工事期間内 に工事を竣工できなければ、1日1/1000の遅滞補償金を甲に支払うのは同じだ。

▲建築物解体および廃棄物処理工事契約書

第2条(定義) 3項に、工事監督官(施工者)は『ウルの任務全般に管理監督官とし て建築物解体および廃棄物処理工事に対して管理委託を受けた者』とし、4項に 現場代理人は『乙に代って現場で常駐し建築物解体および残滓物処理業務を総 括する者』と定義されている。

契約内容によれば、工事監督官は組合を代理して『建築物解体工事と廃棄物処 理工事』についての撤去用役業者の業務推進状態と推進実績などを施工者に報 告しなければならず、現場代理人は工事現場に常駐して、工事監督官の指示に よって撤去・残滓処理一切の事項を処理しなければならない。

『建築物解体工事と廃棄物処理工事』の範囲には『撤去に邪魔になる地域住民 を追い出す活動』が明示されている。

龍山惨事過程にこの契約書の主体のひとつであるホラム、ヒョナムに所属する 用役が籠城者を威嚇した事実の一部が検察によって確認された。用役の不法行 為に対して検察の調査が消極的だったという世論が沸騰した。三星物産などの 施工者の責任の所在には触れさえしなかった。

真相調査団活動をしてきたオ・ユンシク弁護士は「ホラムなどが入居者の退去 のために行った各種の犯罪行為と不法行為などの道義的責任は免じ難い」と話 した。

契約内容に『撤去妨害行為に対する予防および排除活動』『再開発区域内常駐 警備』『明け渡し訴訟および明け渡し執行業務』が明示されており、ホラム、 ヒョナムの撤去用役業者が毎日推進実績を三星物産に報告するという内容が指 摘されているが、調査するふりさえしなかったという指摘だ。

オ・ユンシク弁護士は「ホラム、ヒョナムの職員が業務遂行中に起こした犯罪 行為に対して三星物産は民法第756条による責任を負わなければならず、ホラム、 ヒョナム職員の営業妨害で被害を受けた入居者がいれば三星物産に損害賠償を 請求できる」と話した。

三星物産の立場は簡明だった。三星物産広報チームの関係者は電話で「請負契 約は(龍山惨事と)関係がない。契約主体は組合で、管理監督は移住が終わった 後に適用される」と話した。付け加えて「移住補償が終わっておらず、工事が 始まっていないので、責任はないと思う」と述べた。

組合から建築物解体および廃棄物処理工事に対してのみ管理委任を受けている ので、今回の惨事とは直接の関係がないという話だ。争いが予告される部分だ。

▲用役の横暴

先住民と入居者移住、用役で解決

龍山4地域の組合員数は327人(管理処分計画総会出席対象者は330人)、入居者数 は890人(住居入居者456人、商店街入居者434人)だ。惨事の時まで、龍山4地域 組合は住居対策費対象281人中262人、対象外175人中168人との協議を終わらせ た。営業入居者は対象408人中324人と協議したし、対象外の26人はすべて協議 を終えた。

先住民と入居者のうち、未移住者は移住条件に納得するのが難しかった。

コンビニエンスストアーを営むユ入居者は、初期投資費用5千万ウォン、保証金 1千万ウォンに月家賃160万ウォンを払い、一日130万ウォンを売り上げた。しか し補償費は1400万ウォンだった。

1993年から屋台をしてきたチャン入居者は、権利金4000万ウォン、初期施設費 用に400万ウォンがかかり、保証金4000万ウォンで月200-250万ウォンの売り上 げを上げたが補償費は700万ウォンになった。

やはり1995年に権利金3000万ウォンを払って屋台をしてきたキム入居者は補償 費を一銭も受け取れなかった。

1999年に1億4000万ウォンの権利金を払い、撞球場を営んでいたノ入居者は保証 金1500万ウォンと月家賃150万ウォンを払い、一日25万ウォンほどの収入を上げ た。しかし補償費は3800万ウォンだった。

2004年に権利金2億3000万ウォン、保証金5000万ウォンと、月家賃150万ウォン を払って一日の実収で70万ウォンを売りあげたナクチ専門食堂のパク入居者に は7400 万ウォンが通知された。

未移住者の補償実態にはほとんど根拠がない。協議を終わらせて移住した入居 者も、住居移転と営業補償が満足でなかったものと見られる。龍山4地域組合が 補償費として策定した金額は、損失補償移住費330億ウォン、土地収用金/協議 買収金49億2000万ウォン、移住費766億4000万ウォン、計455億8000万ウォンだ。

龍山4地域の入居者の実態を調査してきた真相調査団のランヒ活動家は「未移住 入居者はみんな今までバカのように暮してきた言う」と話した。ランヒ活動家 は「入居者は、貧乏人には法もなく、寄りかかる所もないと、声を上げずに暮 してきたことを後悔して訴える」と伝えた。

2月11日、ハンナラ党のキム・ヨンテ議員は「龍山の入居者はほとんど再開発計 画が確定した後に賃貸料が安いので入ってきた。全撤連があおり、闘争を始め た」という要旨の発言をして世間の注目を集めた。これに対してランヒ活動家 は「入居者と直接会って実態を見ていれば、そんな言葉は出なかっただろう」 と話し「撤去民が金のために闘争したというように罵倒するのは悪意的だ」と 一蹴した。

一方、チャムセサンが2月12日に初めて公開した龍山4地域組合代議員会の資料 (2月6日)によれば、龍山4地域組合は『不動産占有移転禁止仮処分執行』、『明 け渡し執行』、『入居者集会防御』等の名目でモノS&E(株)に6億2000万ウォン を追加で負担する予定だ。法務法人チョンモクなどには管理処分計画取り消し 請求などの訴訟費用で成功報酬2000万ウォンを含む6500万ウォンを事後追認す る予定だ。

▲用役の横暴

龍山4地域組合が現実的な補償と移住対策を提示し、くやしさを訴える入居者が いなかったとすれば、当然の話だが、櫓に上がる極限闘争もなかっただろう。 彼らが櫓に上がらなかったとすれば、ひどい惨事はおきなかっただろう。

しかし開発利益の極大化と権利による分配が目的の再開発組合に『適切な処分』 を期待するのはナイーブな考えだ。構造的にできないようになっている。管理 処分認可が出れば、組合員は財産の使用収益権を持つことになり、建物撤去の 手続きに入る。入居者としては適切な補償か仮収容団地や賃貸商店街を要求す るが、これを造成するより30-50億の撤去用役費用をかけた方がはるかに多くの 利益が保障される。ここでは入居者の占有権と使用権は受動的に配置される。

龍山4地域組合と一部の組合員の法廷での争い

2月20日付『ハンギョレ21』は、2月16日に龍山4地域組合と整備用役業者パーク アンドシティが結んだ契約関連の内容を報道した。パークアンドシティ代表理 事はイ・ドンギュになっているが、実際の所有主は父親のイ・ヨンソク前龍山 区議員だという。ハンギョレ21は『龍山区庁-暴力組織-財閥建設社-再開発組合』 の関係を四角同盟とし、住民の陳述などを根拠に詳しく分析報道した。

2006年11月15日の『業務用役契約書』によれば、龍山4地域組合は3.3m2あたり 9万ウォン、計105億ウォンでパークアンドシティと整備用役業務契約を結んだ。 再開発整備用役は通常3.3m2あたり3万-5万ウォンであることから推測すると、 組合の負担が高く策定された。同じ頃、他の整備業者と契約した龍山駅前3区域 では、行政雇用費が6万1000ウォンだ。また分譲雇用費(MD)として百億ウォンが 策定されているが、龍山駅前3区域は0ウォンなので大きく比較される。ある種 の特典疑惑が提起される部分だ。

龍山4地域組合の再開発推進の過程には多様な雑音が絶えず続く。組合の業務推 進の透明性と事業費計上内容などに反発した一部の組合員が管理処分計画取り 消し請求訴訟、管理処分計画取り消し無効訴訟を提起し、法廷での攻防が続い ている。

▲ナミルダンビル.. 龍山4地域組合が横断幕を掲げた。

一部の組合員たちは、龍山4地域組合執行部が国公有地(共有地)払い下げなど、 組合員の最終権利価額が決まる前にアパート、商店街およびオフィスの分譲を 実施し、2007年の管理処分計画総会を2-3日前にした時点で最終計画案を配布し たが、それ以前に受け取った書面同意書で議決するなどの手続き上の問題があ るという。合わせて事業費の過多計上などの問題を提起している。

龍山4地域組合がかかわった訴訟は現在、管理処分計画取り消し請求、管理処分 計画取り消し請求/仮差押さえ、受分譲者地位確認、撤去断行仮処分、取り立て 金・刑事告訴などであり、法務法人チョンモクが事件を担当している。

チョンモクのオ・ドンニョル代表弁護士は、1989年の組織事件の当時『そうだ、 われわれは社会主義者だ』と告白し、世の中を驚かせた人物でもある。龍山4地 域組合のオ常勤の親戚か血縁関係があるという噂に確認のため通話を試みたが 応じなかった。

1月19日の悲劇、人が生きている...

家の用途において『住居』よりも『財産』が強調される以上、家を使って利益 を狙う人の欲を防ぐ道はない。

財産権行使の1次当事者である再開発組合は、容積率と比例率、未来が寸分の違 いもないよう測りながら、1万ウォン一枚が行き来するのにも敏感に反応するだ ろう。ここに整備用役業者と各種用役業者が走り込み、行政をめぐって区庁と 市、政治家ともコネクションが形成される。施工者は建設受注を取るために水 も火も区別しない。もっと広げれば建設資本に株式を投資した株主の理解も別 ではない。

家を持つ人々、株式を持つ人々が、このように収支勘定がからむ網からいかに 自由でありえるだろうか。問題が起きれば政府も、警察も、検察も一様に一方 の人の肩を持つ。

龍山惨事以後、ソウル市の呉世勲市長は「現行の再開発は入居者の犠牲の上に 地主と施行社が利益を創り出す構造」で「今回の惨事を契機に入居者に配慮し て共存する制度変化が必要だ」と力説したが、すぐ口を閉ざした。

ソウル市は2月15日、14の地域再開発組合(カジェ乙3・4、アヒョン3、黒石4・ 6、新亭1-2、往十里1・2・3区域、チョンノン7、パンファキンドン村、合井4、 踏十里16、サンボン8区域など14の区域2万3000余所帯)に特別会計基金3650億ウォ ンを融資支援を決めるなど、ニュータウン事業に弾みをつけた。『工事の早期 着工で雇用を創出』するとし、14地域153万m2の工事を今年中に着工するように 誘導するという立場だ。2月23日までは1万m2以上の大規模敷地を住居地域から 商業地域に転換する用途変更申請も受け付けることにした。

呉世勲市長が次期ソウル市長再選候補に選ばれようとしているからという解説 がある。李明博大統領がソウル市長の時から進めてきたニュータウン事業を完 成させてみせるという意志を示したということだ。

▲人が生きている。

家がない人の中で、本当に力がない人々が1月19日に櫓に向かった。覆面をかぶっ たまま漢江路3街の路地のどこかで見守っている家族と同僚に向かって、ラブを 描いてみせた。彼らの誰かは歩いて降りてくることができなかった。

ソウル市が発表した14の再開発地域には同じ顔をした人々が住んでいる。文字 通り人が生きている。

李明博を、政権を、警察と検察を、用役をどれほどさらに恨むだろうか。私の 心の中の不労所得、家が財産の恨み...

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原文(チャムセサン)

翻訳/文責:安田(ゆ)
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